Leestijd: 7 minuten
De Hoge Raad heeft op 24 december 2021 bevestigd dat huurders van bedrijfsruimte recht hebben op huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen. De van overheidswege getroffen maatregelen in verband met de coronapandemie, kunnen in de relatie tussen huurder en verhuurder van 290-bedrijfsruimte worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden. Het gaat daarbij om de verhuur van bedrijfsruimte waarbij de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek naar het gehuurde, maar als gevolg van bijvoorbeeld een lockdown het gehuurde niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren. Huurders van bedrijfsruimte hebben daarom volgens de Hoge Raad recht op een huurkorting.
In dit artikel bespreek ik kort het arrest van de Hoge Raad, waarmee de discussie over huurkortingen in het voordeel van huurders van bedrijfsruimte is beslecht. In mijn eerdere artikel op deze website betoogde ik al dat de maatregelen in verband met de coronapandemie beschouwd moeten worden als onvoorziene omstandigheid. De Hoge Raad is nu datzelfde oordeel toegedaan.
Coronamaatregelen zijn onvoorziene omstandigheid bij huur bedrijfsruimte
De Hoge Raad op heeft in het arrest van 24 december 2021 geoordeeld dat de coronamaatregelen kunnen worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. Bij het sluiten van huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn aangegaan hebben huurder en verhuurder van bedrijfsruimte geen rekening kunnen houden met dergelijke omstandigheden die tot gevolg hebben dat de huurder de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. Er is aldus sprake van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden.
Ons hoogste rechtscollege benadrukt daarbij dat niet te snel moet worden aangenomen dat de coronamaatregelen die de huurder beperken in zijn exploitatiemogelijkheden zijn verdisconteerd in de huurovereenkomst. Algemene clausules in huurovereenkomsten die bijvoorbeeld een huurprijsvermindering wegens gebreken uitsluiten zijn in ieder geval geen aanwijzing dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst uitdrukkelijk rekening hebben gehouden met een coronacrisis van deze omvang. Datzelfde geldt aldus de Hoge Raad voor bepalingen in de huurovereenkomst waarbij de huurders contractueel verantwoordelijk worden gehouden voor het kunnen gebruiken van het gehuurde. Volgens de Hoge Raad zijn dergelijke clausules niet te beschouwen als een concrete aanwijzing dat partijen de coronamaatregelen in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd.
Huurder bedrijfsruimte heeft recht of huurkorting volgens Hoge Raad
Nu vast staat dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie moeten worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, is de vervolgvraag wat het rechtsgevolg daarvan moet zijn. Ook deze vraag heeft door de Hoge Raad beantwoord. Een verhuurder kan in dergelijke gevallen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. De rechter kan de huurovereenkomst daarom aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad maakt duidelijk dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde voor de huurder van bedrijfsruimte zo sterk is verminderd, dat daardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en huurder in ernstige mate zijn verstoord. Dit ligt niet in volledig in de risicosfeer van de huurder. Concreet leidt dit er toe dat een huurder van 290-bedrijfsruimte recht kan hebben op een huurkorting.
Wanneer huurder en verhuurder in onderling overleg niet tot overeenstemming komen over een huurkorting voor de huurder van de bedrijfsruimte, dan kan als gezegd de rechter de huurovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Als advocaat huurrecht in Rotterdam sta ik vele huurders en verhuurders in geschillen over een huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen.
De door de Hoge Raad geformuleerde regel geldt in beginsel voor huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte die zijn gesloten voor 15 maart 2020. Voor huurovereenkomsten die na die datum zijn gesloten moet per geval worden beoordeeld of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid of niet.
Berekening huurkorting coronacrisis volgens Hoge Raad: vastelastenmethode
De wijze waarop de huurkorting moet worden berekend leverde in de praktijk veel discussies op tussen huurders en verhuurders van bedrijfsruimte. In de lagere rechtspraak werden door kantonrechters en gerechtshoven verschillende formules gehanteerd om de huurprijsvermindering te bereken. De Hoge Raad maakt een einde aan deze onduidelijkheid door een model-formule te geven. Op basis van een standaardformule kan de huurkorting in veel gevallen eenvoudig worden berekend.
Uitgangspunt in de formule van de Hoge Raad is dat de huurder en verhuurder de spreekwoordelijke pijn van de coronamaatregelen gelijk verdelen. Daarbij wordt rekening gehouden met de financiële steun die de huurder van de overheid heeft ontvangen in de vorm van een Tegemoetkoming Vaste Lasten (beter bekend als TVL).
De formule die volgens de Hoge Raad kan worden gehanteerd om de huurprijsvermindering te berekenen is de zogenaamde ‘vastelastenmethode’. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd.
Formule Hoge Raad voor berekening huurprijsvermindering als gevolg van coronamaatregelen
Voor de berekening van de huurkorting als gevolg van de coronamaatregelen hanteert de Hoge Raad de volgende formule:
(overeengekomen huurprijs minus gedeelte van TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Om deze formule in te vullen kunnen de volgende stappen worden doorlopen om de juiste variabelen te bepalen:
- Bepaal welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs;
- Het met het onder a genoemde percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
- De procentuele omzetvermindering wordt berekend door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
- Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Deze formule kan worden gehanteerd als vuistregel om de huurkorting als gevolg van de coronapandemie te berekenen. In sommige gevallen kan van deze hoofdregel worden afgeweken. Bijvoorbeeld als de financiële positie van huurder of verhuurder aanleiding geeft om van de gelijke verdeling van het nadeel af te wijken.
Sluiting van bedrijfsruimte is geen gebrek
Tot slot maakt de Hoge Raad duidelijk dat de door de overheid opgelegde sluiting van de 290-bedrijfsruimte niet aangemerkt kan worden als een gebrek. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De sluiting van de bedrijfsruimte als gevolg van de coronapandemie heeft geen betrekking op het gehuurde, maar betreft de gehele maatschappij. Om die reden is de verplichte sluiting van de bedrijfsruimte geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
Advocaat nodig voor onderhandelingen over huurkorting coronamaatregelen
Huurders en verhuurders zijn gebaat bij de duidelijkheid die de Hoge Raad nu heeft gegeven. Huurders van 290-bedrijfsruimte hebben recht op een huurkorting indien de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een beperking van de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid komt niet als een verrassing. In een eerder artikel over huurkorting tijdens de coronacrisis betoogde ik al dat de coronamaatregelen beschouwd moeten worden als een onvoorziene omstandigheid. De Hoge Raad is dezelfde mening toegedaan.
Belangrijk is dat voor zowel huurders als verhuurders er eindelijk duidelijkheid is gekomen over de vraag of de huurder van bedrijfsruimte recht heeft op een huurkorting of niet. Het arrest van 24 december 2021 zal richting geven aan gesprekken tussen huurders en verhuurders over de hoogte van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad laat er in ieder geval geen misverstand over bestaan: de coronamaatregelen hebben te gelden als een onvoorziene omstandigheid die een huurder recht geeft op huurprijsvermindering.
Als advocaat huurrecht in Rotterdam sta ik huurders en verhuurders bij in onderhandelingen en procedures over huurkortingen als gevolg van de coronamaatregelen.
