Leestijd: 8 minuten
De coronacrisis gaat ook aan huurders en verhuurders van bedrijfsruimte niet onopgemerkt voorbij. Zo zijn bijvoorbeeld kapsalons, horecabedrijven, kleding- en schoenenwinkels en fitnessclubs het afgelopen jaar keihard geraakt door de coronacrisis en de daarmee samenhangende maatregelen. Omzetten van huurders zijn met tientallen procenten gekelderd of zelfs volledig weggevallen. Is een huurder in het licht van die omstandigheden gehouden om de contractueel overeengekomen huurprijs volledig te betalen of biedt het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) voor huurders van bedrijfsruimte mogelijkheden? In dit artikel bespreek ik de vraag of de coronacrisis kan worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid en of dat moet leiden tot een huurkorting.
Wat zijn onvoorziene omstandigheden?
De eerste vraag die moet worden beantwoord is wat onvoorziene omstandigheden nu eigenlijk zijn. Onvoorziene omstandigheden zijn omstandigheden die partijen niet uitdrukkelijk of stilzwijgend in hun (huur)overeenkomst hebben verdisconteerd. Het gaat daarbij dus uitdrukkelijk om toekomstige omstandigheden. De wettelijke regeling van de onvoorziene omstandigheden kan worden gezien als een uitwerking van de redelijkheid en billijkheid, die ook in het huurrecht een rol spelen.
De vervolgvraag is of partijen in de huurovereenkomst in een bepaalde gebeurtenis hebben voorzien. Het antwoordt daarop is een kwestie van uitleg van de gemaakte afspraken. Gekeken moet worden wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad en mochten verwachten. De feiten en omstandigheden van een concreet geval zijn dus van groot belang. Belangrijk is nog om te vermelden dat het voorschrift van artikel 6:258 BW van dwingend recht is. Dit blijkt uit artikel 6:250 BW. Dat betekent dat partijen in de huurovereenkomst of in de algemene voorwaarden niet van dit wetsartikel kunnen afwijken.
Dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden wordt in algemene zin niet snel aangenomen. Illustratief in dit verband is de uitspraak van de Hoge Raad 1998 in het arrest Briljant Schreuders/ABP. In dat arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat een rechter het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden met grote terughoudendheid dient toe te passen. In deze huurzaak is door de Hoge Raad bevestigd dat voor de toepassing van artikel 6:258 BW alleen plaats is wanneer de onvoorziene omstandigheden, die bij de totstandkoming van de overeenkomst in de toekomst lagen, van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de (huur)overeenkomst mag verwachten. Aan deze hoge drempel zal niet snel worden voldaan. Het uitgangspunt is namelijk dat primair de contractuele afspraken als zodanig bindend zijn voor partijen.
Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?
Zoals hiervoor is opgemerkt ligt de drempel voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden hoog. Dat betekent echter niet automatisch dat een huurder kansloos is wanneer hij een beroep doet op artikel 6:258 BW. Integendeel zelfs. Ik ben van mening dat de coronacrisis en de daarmee samenhangende van overheidswege opgelegde maatregelen in veel gevallen kan worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, mits de huurovereenkomst voor de coronacrisis is aangegaan. Huurders en verhuurders zullen in de meeste gevallen namelijk niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst hebben voorzien in de mogelijkheid van de coronacrisis. Bovendien mag niet te snel worden aangenomen dat partijen de coronacrisis stilzwijgend hebben verdisconteerd in de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden.
Het lijkt er op dat rechters in huurzaken ook vaak vinden dat de coronacrisis moet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid. In de lagere rechtspraak is ten aanzien van huurcontracten die zijn gesloten voor de coronacrisis regelmatig geoordeeld dat partijen bij het aangaan van het huurcontract geen rekening hebben gehouden met een crisis van deze omvang. De nadelige gevolgen van COVID-19 worden daarom vaak niet volledig neergelegd bij de huurder, maar verdeeld tussen de huurder en verhuurder.
In de rechtspraak wordt nog wel verschillend geoordeeld over de vraag of de coronacrisis in een concreet geval ook echt heeft geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder die aldus een tijdelijke huurkorting rechtvaardigt. Daarom is het van belang dat een huurder voldoende feiten en omstandigheden aanvoert die een tijdelijke huurkorting rechtvaardigen.
Het laatste woord lijkt aan de Hoge Raad. De rechtbank Limburg heeft onlangs aan de Hoge Raad voorgelegd of beperkingen in het gebruik van het gehuurde als gevolg van de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid betreft die tot huurvermindering kan leiden en hoe met de schade moet worden omgegaan. Uit een arrest van 24 december 2021 blijkt dat huurders van bedrijfsruimte volgens de Hoge Raad huurkorting kunnen afdwingen als gevolg van de coronamaatregelen.
Wat zijn de gevolgen voor de huurovereenkomst na een beroep op onvoorziene omstandigheden?
Er van uitgaande dat de coronacrisis moet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid waar huurder en verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, is voor de huurder en verhuurder eigenlijk de belangrijkste vraag wat daar dan het juridische gevolg van is. Het gevolg van een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW is het geheel of gedeeltelijk ontbinden, dan wel het wijzigen van de huurovereenkomst. Onvoorziene omstandigheden kunnen dus bijvoorbeeld leiden tot een (tijdelijke) huurkorting. Dat zal huurders van bedrijfsruimte die financieel flink te lijden hebben gehad onder de coronacrisis zeker aanspreken.
In geval van onvoorziene omstandigheden rust op partijen in beginsel de plicht om in heronderhandeling te treden over hun contractuele relatie. In veel gevallen kunnen huurder en verhuurder op die manier alsnog tot een redelijke (tijdelijke) aanpassing van de tussen huurder en verhuurder gesloten overeenkomst komen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de hiervoor genoemde (tijdelijke) huurprijsvermindering of andere manieren om de huurder tegemoet te komen.
Soms lukt het de verhuurder en huurder niet om samen tot een oplossing te komen. In die gevallen is het aan de rechter om een oordeel te geven over de manier waarop de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder weer in evenwicht kan worden gebracht. Een huurkorting ter compensatie van de nadelige gevolgen van de coronacrisis behoort in dat geval zeker tot de mogelijkheden.
Omzetdaling tijdens coronacrisis en berekening huurkorting
Uit de verschillende uitspraken die zijn gewezen dat wanneer een huurder tenminste dertig procent omzetverlies heeft geleden tijdens de coronacrisis als gevolg van verminderde exploitatiemogelijkheden, er aanleiding kan zijn om een huurkorting toe te passen. Door de rechters wordt daarmee meestal tot uitgangspunt genomen dat partijen de spreekwoordelijke pijn verdelen. Concreet betekent dat dan regelmatig een huurkorting wordt toegepast ter grootte van de helft van het percentage waarmee de omzet is gedaald. Is bijvoorbeeld de omzet met 60% gedaald in een coronaperiode waarin het gehuurde niet of beperkt kon worden gebruikt, dan wordt als vuistregel een huurkorting van 30% wordt toegepast.
Echter, in de lagere rechtspraak komen verschillende berekeningswijzen voor het bepalen van de omzetdaling en de toe te passen huurkorting. Verschillend wordt bijvoorbeeld omgegaan met de vraag of en op welke wijze steunmaatregelen die de huurder tijdens de coronacrisis heeft ontvangen van de overheid (zoals de TVL) moet worden betrokken in de berekening. In sommige gevallen wordt de TVL betrokken bij de berekening van de omzetdaling. In ander gevallen wordt de tegemoetkoming meegenomen bij het bepalen van de hoogte tijdelijke huurkorting.
Heeft een huurder zonder meer recht op huurkorting?
Een huurder van bedrijfsruimte heeft zeker niet altijd zonder meer recht op een huurkorting als compensatie voor de nadelige gevolgen van COVID-19. Hoewel rechters de coronacrisis vaak aanmerken als onvoorziene omstandigheid, wordt er in de rechtspraak tot nu toe verschillend omgegaan met de vraag of er daardoor ook sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht tussen partijen. Bovendien moet die verstoring dan ook nog eens een tijdelijke huurkorting rechtvaardigen.
Op een huurder die zich in het licht van de coronacrisis beroept op een onvoorziene omstandigheid om daarmee een huurkorting te krijgen rust een zware bewijslast. Het is voor huurders daarom belangrijk om goed en deugdelijk te motiveren waarom de verhuurder niet vast zou mogen houden aan de in de huurovereenkomst vastgelegde afspraken (lees: betaling van de volledige huurprijs). Dat kan bijvoorbeeld door goed gedocumenteerd inzicht te geven in de financiële situatie van voor en na het begin van de coronacrisis medio maart 2020. Als de huurder in staat is aan te tonen dat er sprake is van een substantiële omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zijn de meeste rechters bereid om een tijdelijke huurkorting toe te kennen. Voor huurders van bedrijfsruimte liggen er dus zeker kansen.
Advocaat nodig bij conflict met huurder of verhuurder over huurkorting als gevolg van de coronacrisis?
Als advocaat huurrecht van Litix Law in Rotterdam ben ik het afgelopen jaar door verschillende huurders en verhuurders van bedrijfsruimte ingeschakeld wanneer zij niet in onderling overleg tot een tijdelijke oplossing konden komen. In veel gevallen is het alsnog gelukt om tot een bevredigende oplossing te komen waarbij in het licht van COVID-19 recht wordt gedaan aan de positie van zowel huurder als verhuurder. Mocht het toch uitdraaien op een gerechtelijke procedure bij de kantonrechter, dan bent u bij de litigation experts van Litix Law in Rotterdam aan het juist adres. Ik zet mijn kennis van het huurrecht en ruime proceservaring graag voor u in bij geschillen over een huurkorting als gevolg van de coronacrisis.
